서울에서 전세 사기나 이사 걱정 없이 최장 20년 동안 안정적으로 거주할 수 있는 ‘SH 장기전세주택’은 내 집 마련을 꿈꾸는 무주택 서민들에게 최고의 주거 복지 제도로 꼽힙니다. 주변 전세 시세의 80% 이하 금액으로 들어갈 수 있어 매력적이지만, 그만큼 경쟁이 치열해 입주 조건을 확실히 알고 가점 항목을 꼼꼼하게 설계하는 것이 필수적입니다.
이번 글에서는 SH 장기전세주택의 핵심 입주 자격과 당락을 결정짓는 가장 헷갈리는 무주택 기간 계산 방법을 정확하게 알아보겠습니다.
1. SH 장기전세주택 기본 입주 조건
장기전세주택에 입주하기 위해서는 입주자모집공고일 기준으로 서울특별시에 거주하는 무주택세대구성원이어야 합니다. 세부적인 선정 기준은 신청하려는 주택의 전용면적 크기에 따라 소득과 자산 기준이 다르게 적용됩니다.
① 소득 및 자산 보유 기준 (2026년 적용 기준)
가구원 수에 따른 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득 기준을 충족해야 합니다.
- 전용면적 60㎡ 이하: 가구당 월평균 소득 100% 이하 (일부 단지 및 우선공급의 경우 70% 이하 또는 120% 이하 완화 적용)
- 전용면적 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하: 가구당 월평균 소득 120% 이하
- 전용면적 85㎡ 초과: 가구당 월평균 소득 150% 이하
자산 보유 기준
- 보유 부동산(토지 및 건축물): 세대원 합산 총자산 가액 6억 6,200만 원 이하 (자녀 수에 따라 완화 가능)
- 보유 자동차: 세대원 전원이 보유한 차량 중 가장 높은 차량가액 기준 4,542만 원 이하
② 청약통장 및 순위 기준
- 전용 50㎡ 미만: 청약통장 유무와 관계없이 해당 자치구 및 연접 자치구 거주자 순으로 순위 결정
- 전용 50㎡ 이상: 주택청약종합저축(청약통장) 가입 기간 및 납입 횟수 기준 충족 필수
- 1순위: 청약통장 가입 2년 경과, 납입인정회차 24회 이상
- 2순위: 청약통장 가입 6개월 경과, 납입인정회차 6회 이상
2. 장기전세 가점의 핵심: 무주택 기간 계산하는 방법
동일 순위 내에서 경쟁이 발생하면 ‘가점’을 합산하여 당첨자를 가리게 됩니다. 가점 항목 중 가장 배점이 높고 오기입으로 인한 부적격 탈락이 많이 발생하는 항목이 바로 ‘무주택 기간’입니다.
장기전세주택 가점 산정을 위한 무주택 기간 계산의 기본 원칙은 다음과 같습니다.
① 기본 시작 시점: 만 30세
- 기본적으로 청약자 본인 및 배우자가 주택을 소유한 적이 없다면, 만 30세가 되는 날부터 무주택 기간을 계산합니다.
- 예시: 만 35세인 무주택 청약자가 만 30세 이전에 결혼하지 않았다면, 무주택 기간은 5년이 됩니다. (만 30세 미만의 기간은 주택이 없었더라도 무주택 기간으로 인정되지 않습니다.)
② 예외 기준: 만 30세 이전 혼인한 경우
- 만약 만 30세가 되기 전에 혼인(결혼)을 한 경우라면, 예외적으로 ‘혼인신고일’부터 무주택 기간을 기산합니다.
- 예시: 만 27세에 혼인신고를 하고 현재 만 34세인 청약자의 경우, 무주택 기간은 30세부터가 아닌 혼인신고일 기준인 7년으로 인정받습니다.
③ 과거 주택을 소유했다가 처분한 경우
- 본인 또는 배우자가 과거에 주택을 소유한 이력이 있다면, 무주택자가 된 날(주택 처분일인 등기접수일 또는 건축물대장 정리일 등)과 위의 조건(만 30세 또는 혼인신고일) 중 가장 늦은 날부터 무주택 기간을 새롭게 계산합니다.
- 예시: 만 28세에 주택을 매도하고 무주택자가 된 청약자가 현재 만 35세라면, 주택을 처분한 시점이 만 30세 이전이므로 기산일은 만 30세가 되는 날이 되어 무주택 기간은 5년이 됩니다.
3. 무주택 기간 계산 시 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q. 부모님과 같이 살고 있는데, 부모님이 집을 가지고 계시면 저는 무주택자가 아닌가요?
A. 장기전세주택은 주민등록등본에 등재된 ‘세대원 전원’이 무주택이어야 신청 가능합니다. 만약 주택을 소유한 부모님과 같은 등본에 올라와 있다면 신청자 본인 역시 무주택 자격을 충족하지 못하므로, 모집공고일 전까지 본인의 주민등록을 별도로 분리(세대 분리)하여 무주택 세대주 요건을 갖추어야 합니다.
Q. 배우자가 결혼 전에 집을 가졌다가 처분했습니다. 이 경우 제 무주택 기간은 어떻게 되나요?
A. 배우자가 혼인 전 보유했던 주택을 혼인 전에 처분했다면 청약자 본인의 무주택 기간 계산에 영향을 주지 않습니다. 단, 혼인신고 이후에 주택을 소유하고 있다가 처분한 경우라면 부부 모두 그 주택을 처분하여 무주택자가 된 날부터 무주택 기간을 새로 계산해야 합니다.
4. 마치며
SH 장기전세주택은 높은 전세가율과 주거 불안정 속에서 서울 영등포, 마포, 강동 등 선호도 높은 핵심 입지에 안전하게 거주할 수 있는 최고의 돌파구입니다.
무주택 기간 및 소득 기준을 자의적으로 계산했다가 당첨 후 서류 심사 단계에서 부적격 처리되는 사례가 무척 많으므로, 오늘 정리해 드린 기준을 토대로 본인의 무주택 기간 기산점을 정확히 확인하시고 전략적인 청약을 준비하시기 바랍니다.
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